Zitterd in slow motion, een overzicht van fase 1 (met heel veel risico's voor de gemeente)

Met de realisatieovereenkomst en grondexploitatie Zitterd Revisited fase 1 is in 2005 met de marktpartijen Vesteda en 3W en de woningcorporatie ZO Wonen een  bouwproductie overeengekomen van ca. 415 woningen in 8 bouwblokken in de periode 2005 - 2010.
ZO Wonen is in 2008 gestart met de bouwproductie van blok 4 Odapark. De bouwproductie van de dure huur en koop stagneerde vanwege het niet halen van de overeengekomen verkoopdrempels (60%; blok 5), alsmede het tot mei jongstleden  ontbreken van een goedgekeurd uitwerkingsplan voor de huurwoningen (blok 3). Dit leidde onder andere tot een niet langer sluitende grondexploitatie en het plan diende, conform de overeenkomst, marktconform geoptimaliseerd te worden. In een traject vanaf maart 2009 zijn in november 2009 gemeente, Vesteda, 3W Vastgoed en Laudy Bouw & Ontwikkeling met behulp van de inzet van additionele middelen, waaronder subsidies, overeengekomen dat voor 1 januari 2010 respectievelijk 1 januari 2011 begonnen wordt met de bouw van de De Dominicaan respectievelijk Blok 3 Odasingel - Paardestraat en dat het Kloosterkwartier conform planning wordt gerealiseerd.

Tevens is aanvullend overeengekomen dat de gemeente voor 1 juli 2010 voorstellen voor planoptimalisatie voor de overige bouwblokken aan 3W en Vesteda voorlegt ter bewerkstelliging van een budgettair neutrale grondexploitatie. Mei 2010 heeft de gemeente deze planoptimalisatie afgerond waarbij in samenhang aan alle knoppen van de planoptimalisatie is gedraaid. Resultaat is een optimale herijking waarbij enerzijds aan de kwaliteit van het plan wordt vastgehouden en anderzijds de ruimte gezocht wordt het plan te realiseren binnen het bestemmings-plan, kansrijke marktsegmenten en verantwoorde marktabsorptie. In juni 2010 is deze
herijking aan Vesteda en 3W in een bestuurlijk overleg gepresenteerd.Per brief hebben Vesteda en 3W separaat aangegeven, gezien de ontwikkelingen in hun topsegment voor dure huur respectievelijk koop, geen afname zekerheden te kunnen geven en dat zij niet kunnen instemmen met de voorstellen voor de hen
regarderende bouwblokken. Beide marktpartijen amendeerden de voorstellen van de gemeente met aanpassingen voor hun segment in grondprijs (verlaging).
Bij de voortzetting van het huidige kader met Vesteda en 3W c.q. de amendementen van deze marktpartijen blijft de afname van de kavels een onzekere factor in tijd en grondprijs met verdergaande risico’s voor de grondexploitatie ten laste van de gemeente. Gegeven dit standpunt hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de lopende overeenkomst met 3W en Vesteda op te zeggen en zullen de resterende kavels breed in de markt gezet worden. Daarbij zijn de reële verwachtingen voor de grondexploitatie in ieder geval niet slechter dan bij continuering van het huidige afspraken kader c.q. de amendementen van marktpartijen.

Voor ZRS fase 1 zullen wij nu de stappen zetten om de bouwproductie open te stellen voor marktsegmenten die zoveel als mogelijk kunnen aansluiten bij de reeds gerealiseerde plankwaliteit. De gemeente is daarbij wel afhankelijk van de markt die deze ontwikkeling moet kunnen dragen. Op deze wijze trekt de gemeente de regie ter zake de bouwproductie c.q. het uitgiftetempo naar zich toe, waarbij het uitgiftetempo door het betrekken van meer c.q. andere partijen met andere financieringsbronnen en rendementseisen met behoud van de stedenbouwkundige kwaliteit mogelijk versneld kan worden